Бизнес на апартаментах: как открыть апарт-отель в Москве и сколько на этом можно заработать

Поиск покупателей: снизили цену, чтобы продать апартаменты быстрее

Мы планировали продавать апартаменты по предварительному договору купли-продажи через несколько месяцев после покупки недвижимости и начала ремонта. Квартиры можно начинать продавать сразу же, как появляются кадастровые номера, даже если ремонт еще не закончен.

Продажи по предварительному договору начали в июне, а в активную фазу вступили в сентябре. Стартовая цена апартаментов была от 3 миллионов рублей. Это на 20—30% ниже цен в среднем по рынку, но мы сознательно пошли на такое снижение, чтобы быстрее продать все апартаменты.

Об этом мы волновались сильнее всего. По мере завершения строительных и кадастровых работ мы повышали стоимость квадратного метра наших студий: прибавляли примерно по 100 000 Р по мере того, как проходили очередной этап — ремонт, оснащение квартир и другое.

Спустя девять месяцев после запуска апарт-отеля у нас остались непроданными только трое апартаментов. Цена каждого — 4,15 млн рублей.

Зато дали результат объявления на «Авито» и «Циане». Самый серьезный эффект дало сарафанное радио: 22 из 26 студий купили инвесторы, которые потом отдали апартаменты нам же в доверительное управление. Часть из этих людей — знакомые нам люди, которых мы привлекали через вебинары, «Инстаграм», телеграм-каналы.

Один из апартаментов покупатель перепродал на миллион дороже. Но даже это на 20% ниже средней цены за квадратный метр в этом районе

Какие документы нужны, чтобы открыть апарт-отель

Поскольку мы разделили существующее помещение на 26 отдельных студий, потребовалось согласовать перепланировку в Мосжилинспекции. Это стандартный процесс, и у нас он прошел без осложнений. Все расходы на согласование обошлись в 220 000 Р.

Чтобы превратить несколько нежилых помещений в полноценный апарт-отель, требовалось подготовить несколько пакетов документов.

Архитектурное решение разрабатывала девушка из Нижнего Новгорода, с которой мы сотрудничаем давно. Если бы проверенного дизайнера не было, пришлось бы искать его по объявлениям. И тут важна специализация: искать нужно того, кто специализируется на отелях.

Техническое обследование строительных конструкций перекрытий. Его проводят инженерные компании, чтобы узнать, не разрушатся ли перекрытия под весом новых возведенных стен и перегородок. Это нужно, чтобы оценить риски при перепланировке.

Проектная документация на водоснабжение и канализацию, вентиляцию, электроосвещение, пожарную безопасность. Все эти документы прописаны в строительных нормах и сводах правил. Мы наняли проектную организацию, которая все оформила за 200 000 Р — по 50 000 Р за каждый документ.

Чтобы подать заявление в Росреестр, понадобится технический план помещения. Конечно, можно обойтись и без этого, например, продать апартаменты как доли в огромном помещении — своего рода комнаты. Но цены на недвижимость в долевой собственности существенно ниже, а продать долю в будущем новым владельцам будет сложнее.

С получением отдельных кадастровых номеров возникли сложности. Мы рассчитывали закончить ремонт и кадастрирование к июню. В итоге процесс затянулся на три месяца — до сентября 2022 года.

Это наш первый подобный опыт, поэтому возникло много мелких вопросов с документами, бюрократических проволочек, которые приходилось решать по ходу дела. Например, сотрудники Росреестра говорили нам, что оформление пояснительной записки, которую нужно приложить к техническому плану помещений, не соответствует требованиям.

Что надо знать, если вы хотите открыть апарт-отель

  1. Создание апарт-отеля — сложный бизнес. На старте требуются большие финансовые вложения, и вернутся они нескоро. Без знаний и опыта лучше начать с маленьких проектов. Например, попробовать сдавать посуточно одну квартиру, и уже потом масштабироваться.
  2. Прежде чем покупать помещение, стоит протестировать спрос на аренду и продажу в конкретном районе. Если аренда в этом месте не востребована, инвесторы не купят там недвижимость.
  3. Для апарт-отеля подойдет нежилая недвижимость. Объект должен располагаться близко к центру города, рядом должны быть остановки транспорта или метро, а также магазины, аптеки, кафе.
  4. Составьте примерный план и прибавьте пару месяцев на бюрократические проволочки, срыв сроков ремонта и прочие мелочи.
  5. Работать с подрядчиками-частниками рискованно: они могут сорвать сроки, подвести с качеством. Лучше сотрудничать с ИП или юрлицами, заключать договоры, а в них прописывать сроки исполнения работ, параметры их оценки и штрафные санкции за нарушение этих сроков и параметров.
  6. Капитальный ремонт апарт-отеля — процесс трудоемкий, придется учитывать множество деталей и лично контролировать процесс. Если вы когда-нибудь делали ремонт в квартире, то умножьте эти ощущения на 26.
  7. Продавать апартаменты в апарт-отеле по предварительному договору можно, как только вы получите кадастровые номера на них. Поэтому документами стоит заняться в первую очередь. Тогда вложения начнут окупаться, когда апарт-отеля по сути еще не будет существовать.

C чего начать?

Раньше считалось, что мини-отели востребованы в городах-миллионниках или курортных зонах, сейчас возможность экономного проживания ценится в любом городе. Одна из причин быстрого развития данного бизнеса — хорошая востребованность у клиентов, особенно в средней ценовой категории. Однако в большом спектре необходимо правильно найти свою нишу. Для официального оформления крупной гостиницы нужно приобрести или построить здание, что не так просто. А для мини-отелей эта проблема снята: они могут располагаться в жилых помещениях, то есть квартирах, как купленных в собственность, так и арендованных.

Но всё равно нужно определиться, какого формата мини-отель вы собираетесь открыть: покупать или арендовать целое жилое здание или организовать его в жилых помещениях (квартиры, коммунальные квартиры, комнаты в общежитии). Первый вариант — дорогостоящий, с вложениями и оформлением большого количества документов, второй более экономный и быстрее окупается (к тому же, если вы только начинаете данный бизнес, то лучше начать именно с него). После необходимо провести аудит рынка и аудит конкурентов. Ёмкость рынка нужно смотреть в широком диапазоне: какие есть отели, какие номера они предлагают и по какой стоимости. Анализ конкурентов по мини-отелям, квартирам на сутки проводится по стоимости и длительности сдачи. По ценовому диапазону мини-отели делятся на хостелы с очень демократичными ценами, домашние отели эконом-класса и апартаменты среднего и бизнес-уровня.

Анна Катаева

владелица мини-отеля в Воронеже

Я сама «садилась» на телефон и обзванивала по объявлениям о сдаче квартир, номеров в мини-отелях, чтобы у меня лично была картина рынка. Можно пройти по близлежащим отелям и квартирам и честно сказать, что собираетесь открыть мини-отель. Если первый владелец не расскажет ничего и сочтёт эту информацию конфиденциальной, то расскажет второй или третий, ещё и советы даст, и вы заодно посмотрите, как у них всё устроено. Ещё анализ конкурентов поможет определиться с набором услуг. Скажу на всякий случай, что Wi-Fi должен быть бесплатный! Приведу и личный пример: моя недвижимость в собственности, и у меня есть места на охраняемой парковке возле дома. Если бы недвижимость была в аренде, скорее всего, я бы предоставляла эту услугу платно, но я позволяю пользоваться ей бесплатно, этой мой дополнительный бонус постояльцам. Ещё предлагаю им чай и кофе.

Владельцы мини-отелей всё чаще и чаще отказываются от услуг почасовой аренды: во-первых, затраты на обязательную уборку помещения после ухода гостей не покрывают полученного дохода, а во-вторых, эта услуга портит репутацию, так как пользуются ей зачастую для интимных встреч.

Что касается набора дополнительных услуг, то здесь всё организуется на ваше усмотрение (бюджет и возможности): к примеру, можно заключить договор с расположенным рядом фитнес-клубом и предлагать клиентам посещение фитнес-зала со скидкой. Очень выгодно заключить договор с местными турагентствами и экскурсионными организациями на предоставление услуг по размещению туристов. Это поможет вам избежать простоя номеров и создаст дополнительную рекламу по выгодному «сарафанному радио»: гости вашего отеля расскажут о вас в своём городе. Люди очень доверяют личному опыту, впечатлениям и советам тех, кто уже проживал в этом месте.

В чем мы можем вам пригодится?

  • Бесплатная регистрация ИП в налоговой.
  • Помощь в выборе банка для расчетно-кассового обслуживания (РКО).
  • Эквайринг: ставка эквайринга от 1%, счет эквайринга бесплатно.
  • Помощь в выборе онлайн-кассы, установка и регистрация кассы под ключ.
  • Автоматизация бухгалтерской и налоговой отчетности. Владельцы МТС Касс используют сервисы для ведения бухгалтерии: Контур.Эльба, Мое дело или 1С:Бухгалтерия. Все данные с МТС Кассы напрямую отправляются в бухгалтерский сервис. Поэтому предпринимателю не нужно отдельно вести учет для бухгалтерии. Сервисы рассчитывают зарплату, отпускные, больничные, налоги и взносы, формировать к сдаче отчеты, счета и договоры.
  • Подбор команды экспертов от наших надежных партнеров: бухгалтер, юрист, налоговик, кадровик. Специалисты помогут разобраться во всех юридических тонкостях ведения дел, подскажут как легально снизить налоговую нагрузку.
  • Автоматизация торговых процессов. МТС Кассы – это кассы нового поколения, которые полностью соответствуют всем требованиям 54-ФЗ. Кроме стандартных кассовых операций, есть встроенный современный сервис для учета товаров аналитики продаж.
  • Сервис для управления бизнесом даже со смартфона.
  • Техническая служба поддержки 24/7.
  • Партнерская сеть – возможность на месте в регионах России получить сервисную поддержку – у нас более 600 партнеров.

Оставьте заявку на сайте и наши специалисты свяжутся с вами. Задавайте все волнующие вопросы и мы постараемся вам помочь: поможем зарегистрировать бизнес, выбрать МТС Кассу, подберем тариф и банк, команду экспертов (бухгалтер, юрист, кадровик).

Заказать услуги

Дата публикации: 09.10.2020

Возможные риски и минусы бизнеса

Перед реализацией бизнес-проекта нужно хорошо проанализировать минусы и возможные риски. Кратко опишем их ниже.

  1. Крупные инвестиции. Серьезный проект в гостиничном бизнесе даже не слишком большого масштаба потребует больших вложений. Нужно быть готовым иметь, помимо инвестиционного капитала, дополнительный денежный запас.
  2. Необходимость постоянных обновлений и вложений. Сервис и комфорт должно поддерживать на высоком уровне, а это может потребовать средств в дополнительный ремонт номеров, закупку мебели и другого инвентаря, дизайнерское обновление и т.д.
  3. Конкуренция. Продвигать новую компанию придется в условиях обильного предложения других отелей.

Среди основных рисков:

  • неквалифицированный персонал. Это действительно проблема, поскольку от работников непосредственно зависит клиенториентированность всего предприятия, его успех и репутация на рынке;
  • стихийное бедствие. Актуально для прибрежных регионов. Этот риск нужно учесть еще при выборе места;
  • аварии в сфере ЖКХ. Важно иметь договор с компанией, которая быстро устранит неисправности.

Гостиничный бизнес дело непростое, но прибыльное. Начинать дело нужно в соответствии с детальным планом, в котором будут учтены все мелочи. Для новичков в этой сфере было бы полезно обратиться за помощью консультантов.

В случае успеха дело будет приносить хороший доход. Указанные в образце расчета значения прибыли могут быть заметно выше: все зависит от активности собственников по привлечению клиентов.

Выгодно ли открывать гостиницу?

Гостиничные объекты уступают по прибыльности большинству других видов коммерческой недвижимости. EBITDA порядка 25-30%, хотя может доходить и до 35%.


Доходы зависят от RevPAR (средней стоимости номеров и средней загрузки) и от реализации дополнительных услуг (приносят до 70% от прибыли).

Основные расходы в процессе деятельности – ФОТ (зарплаты), коммунальные услуги, закупки.

Работа с персоналом напрямую влияет на прибыль любого отеля. Персонал должен обладать высокой квалификацией – это важно для поддержания репутации заведения и реализации сопутствующих услуг. Дополнительная сложность в этом вопросе обусловлена таким фактором, как сезонность – при недостаточной загрузке сотрудники «простаивают», а при пиковой их может не хватать.

Общий принцип такой: чем дороже проект, тем дольше он окупается. Чем он дешевле, тем быстрее вернет деньги, но в целом финансовый поток будет небольшой. Поэтому, когда речь идет о крупных инвестициях, интереснее оказываются дорогие отели, окупаемость которых дольше, но и прибыль больше.


Для большинства проектов можно говорить о сроке окупаемости в 8-12 лет. Городские отели окупаются быстрее аналогичных загородных из-за отсутствия крупных затрат на благоустройство территории, создание новой сети коммуникаций.

Где и как построить отель?

Ответ на этот вопрос зависит от идеи, которую вы вкладываете в проект, и от результатов маркетингового исследования. Рядом должны быть естественные центры притяжения, которые сами по себе обеспечивают вас клиентами.

Для городских отелей – все зависит от сегмента: MICE, туристический, бутик-отель, хостел – у каждого направления свои требования к окружению. В MICE – рядом должны быть деловые объекты: крупные офисные и экспо-центры. Турбизнес – это район исторической застройки и культурных объектов, либо море – то, ради чего приехали в город.

Для загородных отелей – это классика: лес и водоем. Существуют гостиницы в чистом поле без водоема вблизи, но это всегда дополнительные траты на создание того, ради чего сюда будут приезжать. За городом лучше отдать предпочтение более дорогому участку, но с хорошими видовыми характеристиками, где дополнительные вложения в ландшафт не потребуются.

Кроме того, важны коммуникации, расходы на подвод их к территории могут превышать стоимость самого участка. Нужна подъездная дорога, учитывающая возможную загруженность и сезонность. Не стоит забывать про отдаление участка от ближайшего города или областного центра.

Участок должен быть недалеко, но в стороне от шоссе. Оптимально, если присутствуют все или хотя бы некоторые инженерные сети (электричество, газ, вода).

Состав помещений и общих зон, выбор технологий и материалов – все это определяется дизайн-проектом, соответствующим действующим нормам и одобренных экспертизой; строительство ведется по разработанной рабочей документации. Если вы нанимаете местного подрядчика, лучше прибегнуть к авторскому надзору, это позволит избежать нарушений и добиться полного соответствия результата проекту.

Идея бизнеса: планировал окупить вложения за год

Мой основной бизнес основан на посуточной аренде жилья. Я занимаюсь этим уже четыре года. Сдаю 45 объектов недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье. Семь из них мои собственные. Десять квартир в субаренде — я снимаю жилье долгосрочно, а сдаю посуточно, предупредив об этом собственника.

Зарабатываю на разнице в цене аренды. Еще 28 квартир находятся в доверительном управлении, то есть когда собственник поручает мне сдавать квартиры посуточно от его имени и платит фиксированный процент от прибыли. Так что знаю на практике, как устроена краткосрочная аренда.

Благодаря этому опыту я узнал о спросе на инвестиционную недвижимость — когда инвесторы покупают квартиры, чтобы сдавать в аренду. Так я решил создать апарт-отель. Заработать на продаже апартаментов можно на порядок больше, чем на сдаче в аренду.

Апарт-отель — это недвижимость, которая объединяет в себе квартиры и гостиницу. Если совсем просто — это здание, в котором много маленьких апартаментов с кухней. Этим они отличаются от гостиницы. Но, как и в гостинице, в апарт-отеле есть стойка регистрации.

Обычно апарт-отели располагают в недвижимости, которая имеет статус нежилой — бывших предприятиях, офисных центрах и так далее. Поэтому там нельзя прописаться, а часто и получить временную регистрацию. Коммунальные платежи и налоги выше, чем для жилой недвижимости.

Я уже зарабатывал на аренде жилья, сдавал квартиры от имени собственников и организовывал весь процесс. Поэтому решил, что в моем апарт-отеле владельцы апартаментов смогут поручить всю работу с квартирами управляющей компании. Но основную прибыль рассчитывал получить именно от продажи апартаментов, потому что в этом случае вложения окупились бы всего за год, а не за 5—6 лет, если бы мы сдавали апартаменты сами.

Схема выглядела так. Я планировал купить нежилую недвижимость, разделить ее на апартаменты, сделать перепланировку и ремонт, обставить квартиры мебелью, а потом продать.

Инвестиции, по моим расчетам, составили бы около 60 млн рублей, а выручить с продажи апартаментов удалось бы около 78 млн рублей.

Чтобы реализовать эту идею, я пригласил в команду еще четверых партнеров. Все они из сферы недвижимости, со всеми я давно знаком и когда-то работал. У каждого в проекте была своя роль: один человек занимался сделками купли-продажи недвижимости, другой — закупками, третий — привлекал инвестиции, четвертый — общался с подрядчиками и отвечал за пожарную безопасность.

Как запустить отель в работу с нуля?


В рамках подготовки к открытию нужно одновременно провести работу по нескольким направлениям:

  1. Комплектация. Поиск и заказ FF&E, соответствующего дизайн-проекту, доставка и сборка на месте. Процесс необходимо запустить минимум за 12 месяцев до даты открытия.
  2. Создание сайта. Он должен начать полноценное функционирование за 6 месяцев до начала работы отеля.
  3. Зарегистрироваться в OTA (системах онлайн-бронирования), начать принимать бронь. Договориться с туристическими агентствами. Найти корпоративных клиентов, заключить с ними договора. Работа по этому направлению должна начаться за полгода до открытия.
  4. Составление регламентов и инструкций, выбор PMS (системы управления отелем). Это не только поможет задать единый уровень сервиса, но и сэкономит время на обучении каждого сотрудника. Эти процессы могут занять до 12 месяцев работы.
  5. Создание стандартов F&B (food & beverage, питание).
  6. Подбор сотрудников. «Управляющий отдел» (директор-управляющий, финансист, главный закупщик, начальник службы F&B, руководитель службы HK (House Keepig), маркетолог, юрист, главный администратор) за 6 месяцев до начала работы. Остальной персонал, обычно, подбирается «Управляющим отделом». За 1-2 месяца до старта, весь штат должен быть укомплектован и обучен.
  7. Нужно закупить OS&E (операционные расходники) на первое время: расходные hotel amenities (средства гигиены, полотенца и прочее), служебные (диспенсеры, бытовая химия, салфетки), административные мелочи (канцелярка) и продукты питания.

Когда комплекс готов к работе, нужно организовать церемонию открытия. Ее желательно провести в два этапа: пробное и официальное открытие. На предоткрытие обычно приглашены команда, работавшая над подготовкой, сотрудники, их семьи, друзья, и задача стоит не просто отпраздновать хорошо проделанную работу, но и протестировать персонал в «условиях, приближенных к боевым».

Оба этапа предусматривают максимальное использование всей гостиницы, работу персонала «всерьез», гости пользуются всеми услугами отеля (как правило, бесплатно), проживая в нем до нескольких дней. Официальное открытие может быть дополнено реальными клиентами, предварительно забронировавшими номера в рамках акции.

Как открыть гостиницу?

Ранее мы уже писали о новом разделе «Бизнесу» на сайте Центра гигиенического образования населения Роспотребнадзора. Он будет интересен тем, кто ведет свой бизнес или только собирается это сделать. Там собраны материалы, которые могут помочь вам в этом. Сегодня публикуем статью о том, как открыть гостиницу “с нуля”. 

I этап: Зарегистрировать юридическое лицо или ИП

1) Сформировать пакет документов

Перечень документов для государственной регистрации юридического лица установлен в ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

2) Представить документы

3) Получить уведомление о кодах статистики, для открытия расчетного счета.

4) Изготовить печать (если она необходима) и открыть расчетный счет в банке.

Также, есть возможность зарегистрировать юридическое лицо на портале госуслуг.

II этап: Организовать необходимые условия для работы гостиницы в соответствии с законодательством Российской Федерации, а именно:

  • Федеральным законом N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
  • Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
  • Санитарные правилаСП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»
  • Санитарные нормы и правилаСанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»
  • Санитарные правилаСП 1.1.1058-01 «Организация и проведение производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (в ред. изменений и дополнений № 1, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 27.03.2007 № 13).
  • СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»
  • Приказ Минздрава России от 28.01.2021№ 29н «Об утверждении Порядка проведения обязательных предварительных и периодических медицинских осмотров работников, предусмотренных частью четвертой статьи 213 Трудового кодекса Российской Федерации, перечня медицинских противопоказаний к осуществлению работ с вредными и (или) опасными производственными факторами, а также работам, при выполнении которых проводятся обязательные предварительные и периодические медицинские осмотры»
  • Постановление правительства РФ от 18 ноября 2020 г. № 1853 «Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» до 31.12.26г
  • Методические рекомендации МР 3.1/2.1.087-20 «Рекомендации по профилактике новой коронавирусной инфекции (covid-19) в учреждениях, осуществляющих деятельность по предоставлению мест для временного проживания (гостиницы и иные средства размещения)» в период угрозы риска распространения коронавирусной инфекции.

Организации, оказывающие гостиничные услуги, могут размещаться в отдельно стоящем здании. Размещение гостиниц в жилых домах запрещается. 

  • Размещение спортивных залов для детей в цокольных и подвальных этажах зданий не допускается.
  • Собственная территория гостиницы должна содержаться в чистоте, вход в гостиницу должен быть освещен.
  • Запрещается размещать номера гостиниц в подземных и (или) цокольных этажах, а также в помещениях, расположенных непосредственно над автостоянкой, размещенной в подземных и (или) цокольных этажах здания.
  • Не допускается размещение туалетов, умывальников, душевых над жилыми комнатами, камер мусоропроводов под жилыми комнатами, а также примыкание мусоропроводов и электрощитовых помещений к жилым комнатам.
  • Материалы, используемые для отделки помещений должны быть безопасны для здоровья, допускающие проведение влажной уборки и устойчивы к обработке дезинфицирующими средствами.
  • Наматрасники, ковровые изделия должны быть из материалов, подвергающихся сухой, влажной или химической очистке.
  • При наличии в составе гостиницы плавательных бассейнов или парикмахерских необходимо обеспечить соблюдение Санитарных правилСП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»
  • Отопительные приборы должны иметь поверхность, позволяющую осуществлять влажную уборку.
  • На объектах спорта необходимо организовать питьевой режим:

стационарные питьевые фонтанчики, вода, расфасованная в емкости. К питьевой воде должен быть обеспечен свободный доступ лиц, занимающихся физической культурой и спортом, в течение всего времени их пребывания на объекте спорта.

Требования к санитарно-гигиеническому и противоэпидемическому режиму работы фитнес клуба

  • Стирка и дезинфекция постельного белья, стирка специальной одежды работников должна проводиться в специализированных организациях по договору или самостоятельно в гостиницах.
  • Чистое белье должно храниться в помещении, оборудованном шкафами или стеллажами. Стеллажи должны иметь гигиеническое покрытие, устойчивое к средствам дезинфекции.
  • Хранение чистого и грязного белья в гостиничных зданиях с номерным фондом более 50 номеров в одном помещении не допускается.
  • Уборка номеров с применением моющих средств и дезинфекция номеров должны проводиться со следующей периодичностью: заселенных номеров – ежедневно, а также после каждого выезда проживающих, мест общего пользования (вестибюля, холлов, коридоров) не реже одного раза в месяц.
  • Уборка номеров с применением моющих и дезинфицирующих средств проводится не менее 1 раза в неделю.
  • Окна моются не менее двух раз в год.
  • Ванны, сидения и крышки унитаза, биде, ручки для спуска воды и дверей туалетов в заселенных номерах гостиниц и в туалетах общего пользования гостиниц должны ежедневно обрабатываться дезинфицирующими средствами.
  • В номерах гостиницы унитазы и писсуары туалетов должны обрабатываться средствами дезинфекции после выезда, в туалетах общего пользования унитазы и писсуары туалетов – ежедневно.
  • Дезинфицирующие, моющие и чистящие средства хранят в упаковке производителя, в соответствии с инструкцией, и в недоступных местах для проживающих.
  • Хранение рабочих растворов моющих и дезинфицирующих средств осуществляется в промаркированных емкостях с крышками. Работники, занимающиеся приготовлением дезинфицирующих растворов, должны быть обеспечены средствами индивидуальной защиты.
  • Уборочный инвентарь маркируется с учетом функционального назначения помещений и видов уборочных работ и хранится в выделенном помещении (шкафу).
  • Для уборки туалетов выделяется отдельный комплект уборочного инвентаря.
  • По окончании уборки весь уборочный инвентарь промывается с использованием моющих растворов, ополаскивается проточной водой и просушивается.
  • Уборочный инвентарь, моющие средства и средства дезинфекции должны храниться в выделенном помещении (месте), оборудованном полками и (или) стеллажами, имеющими гигиеническое покрытие, обеспечивающее их очистку.
  • В помещении (отведенном месте) должны быть обеспечены условия для обработки уборочного инвентаря и его просушки.
  • При наличии туалета общего пользования уборочный инвентарь для него должен иметь маркировку, соответствующую его назначению, и храниться изолированно от другого уборочного инвентаря. Уборочный инвентарь может храниться в туалете общего пользования.
  • Помещения мусоропровода (мусороприемные камеры) мест для временного проживания должны содержаться в чистоте и подвергаться дезинфекционной обработке ежемесячно.
  • Смена постельного белья должна проводиться перед каждым вселением потребителя, но не реже 1 раза в неделю, а полотенец – перед каждым вселением потребителя, но не реже 2 раз в неделю.
  • Мягкий инвентарь (матрасы, наматрасники, подушки, одеяла) должен подвергаться камерной дезинфекции по эпидемиологическим показаниям непосредственно хозяйствующим субъектом, либо обработка может проводиться в иных организациях, имеющих дезинфекционные камеры.
  • В помещениях или в контейнерах (шкафах) для хранения чистого белья хранение посторонних вещей запрещено.

Требования к обращению с отходами производства и потребления

При отсутствии у гостиницы собственной площадки для сбора и временного хранения твердых коммунальных отходов с твердым покрытием и ограждением, сбор и временное хранение твердых бытовых отходов осуществляется в месте, определенном в соответствии с законодательством.

Хранение люминесцентных ламп и бактерицидных ламп осуществляется в подсобных помещениях в упакованном виде или в специальных емкостях для хранения люминесцентных ламп.

Вывоз и утилизация люминесцентных ламп осуществляется в соответствии с гигиеническими требованиями к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления. Не допускается удаление ламп на контейнерные площадки для бытовых отходов.

Мероприятия по борьбе с насекомыми и грызунами

  • В организациях не допускается наличие насекомых (членистоногие – тараканы, мухи, рыжие домовые муравьи, комары, крысиные клещи; вредители запасов – жуки, бабочки, сеноеды, клещи и др.) и грызунов (серые и черные крысы, домовые мыши, полевки и др.).
  • Мероприятия по дезинсекции и дератизации проводятся при наличии грызунов, насекомых или следов их жизнедеятельности. 

Лица, поступающие на работу в гостиницу, проходят предварительные при поступлении и периодические медицинские осмотры, профессиональную гигиеническую подготовку и аттестацию в установленном порядке 

На каждого работника заводится личная медицинская книжка установленного образца, в которую вносятся результаты медицинских обследований и лабораторных исследований, сведения о перенесенных инфекционных заболеваниях, отметка о прохождении гигиенической подготовки и аттестации.

III этап: Документы, которые необходимо иметь в гостинице:

  • договоры аренды нежилых помещений, или свидетельство на право собственности помещений;
  • документы, подтверждающие проведение профилактической дезинфекции, дезинсекции, дератизации (договор, акты выполненных работ или иные);
  • документы, подтверждающие проведение планово-регулярной очистки от твердых бытовых отходов (договор, акты выполненных работ или иные);
  • утвержденная программа производственного контроля;
  • личные медицинские книжки сотрудников, список сотрудников;
  • журнал учета получения, расхода дезинфицирующих средств и проведения дезинфекционных работ на объекте
  • документы (накладные, чеки) подтверждающие закупку дезинфицирующих средств в течении последних трех лет или с момента проведение последней проверки;
  • договор на утилизацию ртутьсодержащих отходов при их наличии (люминесцентные лампы,)
  • договор с прачечной и химчисткой на стирку и дезинфекцию белья, спецодежды персонала и др. (при отсутствии в гостинице собственной прачечной)

IVэтап: подать уведомление о начале осуществления предпринимательской деятельности

Порядок представления уведомлений:

Форму уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности можно найти в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 584 (редакция от 23.09.17г. № 1143) «Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности»

Непредставление уведомления влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц – от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.

Как узнать о предстоящей проверке?

На официальном сайте Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека можно найти полную информацию о планируемых сроках проведения проверки. 

Распространенные нарушения обязательных требований санитарных правил и норм субъектами предпринимательства.

Распространенные нарушение обязательных требований в сфере защиты прав потребителей

Административные правонарушения в т.ч штрафы выносятся в соответствии с КоАП РФ «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».

Источник: https://business.cgon.ru/posts/prods/188 

Какое помещение подходит для апарт-отеля

Строить собственный апарт-отель дорого, долго и хлопотно. Мы решили купить готовый объект площадью от 400 м². По нашим приблизительным оценкам, требовалось от 15 до 50 млн рублей — это в разы дешевле, чем строить здание самим. К тому же можно поторговаться или попросить отсрочку платежа.

Для посуточной аренды крайне важно расположение. Туристы, командировочные и все, кто арендует жилье посуточно, предпочитают варианты в центре или в пешей доступности от метро, чтобы быстро добираться до достопримечательностей и деловых центров.

Мы выбрали бюджетный сегмент рынка — небольшие квартиры-студии, чтобы они не стоили слишком дорого. Ориентировались на цену на 20—30% ниже рыночной стоимости квадратного метра в Москве или около 200 000 Р за квадрат, чтобы продать квартиры как можно быстрее.

В центральных районах подходящих помещений за такую цену не найти, поэтому искали недалеко от Третьего транспортного кольца и с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, важно, чтобы в помещении была холодная и горячая вода, канализация, электричество.

Формально апарт-отель не гостиница и не хостел, но проблемы все равно могли возникнуть. Например, если бы жильцы постоянно жаловались участковому на то, что фактически по соседству располагается гостиница. Поэтому мы сконцентрировались на поиске недвижимости в нежилых домах.

Было важно найти помещение нужной большой площади, но не переплачивать. Помещение предстояло разделить на апартаменты и продавать по отдельности. Если бы мы купили помещение площадью 400 м² за 50 млн рублей, разделили его на 20 студий и еще 10 млн вложили в ремонт, то себестоимость каждых апартаментов составила бы 3 млн рублей. За столько же мы и планировали его продать, то есть мы сработали бы в ноль.

Но если купить помещение площадью 500 м² за 30 млн рублей, разделить на 25 студий и вложить те же 10 млн в ремонт, то себестоимость студии будет уже 1,6 млн рублей. То есть при той же цене продажи мы заработаем 1,4 млн рублей на каждых апартаментов.

Подходящую недвижимость мы нашли через три месяца, потом еще два месяца оценивали его, торговались, и все это время на всякий случай продолжали поиски. Мы всегда торгуемся, даже если помещение изначально продается по очень низкой цене. Это позволяет получить скидку, иногда даже на 300 000—500 000 Р.

Перед покупкой помещения тестировали спрос в этом районе

Чтобы понять, будет ли востребована посуточная аренда в конкретной локации, мы разместили два тестовых объявления о продаже апартаментов и сдаче в аренду на «Циане» и «Авито». В них указали площадь апартаментов, написали, что посуда, техника, полотенца и прочее имеется. В качестве иллюстраций взяли фотографии квартир, которые мы уже сдавали, потому что понимали, что отделка будет примерно такого же уровня. Поставили и цену: 1900 Р за сутки или 40 000 Р за месяц аренды. Цены для тестовых объявлений мы взяли для расчетов будущей доходности бизнеса.

За неделю объявление о посуточной аренде просмотрели 320 раз, 20 клиентов позвонили. А в разделе долгосрочной аренды объявление просмотрели 434 раза, и мы получили 23 звонка. Одновременно с этим опубликовали объявление и о продаже апартаментов за 4 млн рублей. За ту же неделю объявление просмотрели 564 раза, 14 клиентов позвонили.

Спрос на бюджетные апартаменты в Хорошево-Мневниках явно был.

Прямо под домом есть остановка общественного транспорта, в трехстах метрах — станция Хорошево Московского центрального кольца, в пятнадцати минутах ходьбы — станции метро Хорошевская и Полежаевская. Вокруг — магазины, кафе и аптеки. Для посуточной аренды это важные факторы.

В одном здании с апарт-отелем расположен Налоговый институт, и это лучше, чем соседство с жилыми квартирами. И остановка общественного транспорта прямо напротив входа

На проект требовалось более 50 миллионов рублей

Покупка недвижимости обошлась нам в 32 млн рублей. Но этим расходы на первоначальном этапе не ограничились. Предстояло заплатить проектировщикам за разработку технической документации и проект, а также строителям за ремонт. Кроме того, мы заложили и предстоящие расходы на маркетинг и рекламу, а также комиссионные для риелторов — обычно они берут до 2% от общей стоимости.

Что касается юридического оформления, то до последнего некоторые участвовали в проекте как физлица, другие как ИП. Общество с ограниченной ответственностью мы оформили только накануне открытия апарт-отеля в августе 2022 года. У нас несколько учредителей, поэтому ООО — самая простая форма для нас и для дальнейшего взаимодействия с клиентами.

Чтобы покрыть предстоящие траты, мы нашли инвесторов, которые вложили деньги в наш проект. С ними мы заключили договор, поэтому в списке расходов учли еще и стоимость заемных денег — проценты инвесторам. Расходы на старте были колоссальными, а получать доход мы бы начали только через несколько месяцев, в июне, когда смогли бы продавать апартаменты по предварительным договорам.

На чем можно заработать после продажи апартаментов

Мы планировали заработать не только на перепродаже недвижимости после ремонта, но и на том, что нам уже понятно и знакомо — на управлении жильем для краткосрочной аренды. Для этого мы открыли управляющую компанию, которая обслуживает апарт-отель.

Все наши покупатели приобрели жилье для краткосрочной аренды, но не хотят заниматься этим самостоятельно. Делать это через управляющую компанию удобнее и выгоднее. Издержки на управление одними апартаментами выше, чем на 22.

Заселение, выселение, уборка, работа с объявлениями и отзывами отнимает много времени. Совмещать сдачу квартиры и основную занятость сложно. А те же обязанности для 22 объектов отнимают не сильно больше времени, зато прибыль в 22 раза выше.

Инвесторам, которые не хотят сдавать апартаменты в аренду самостоятельно, мы оказываем услугу доверительного управления: находим арендаторов, встречаем их, размещаем, делаем в апартаментах уборку, стираем постельное белье, следим за оснащением. За это мы берем 20% прибыли — в среднем получается чуть больше 200 000 Р в месяц за все апартаменты.

Мы работаем с площадками для размещения объявлений о краткосрочной аренде. На каждой из них установлена своя сумма за продвижение. Где-то ее берут просто за публикацию, а, например, на «Букинге» и Airbnb платить нужно только за фактическую бронь.

Для оснащения апартаментов постоянно требуются расходные материалы — чай, кофе, специи, одноразовые зубные щетки, шампуни и гели для душа, чистящие средства для уборки, мыло, туалетная бумага и прочие мелочи. Как правило, раз в месяц что-то приходится обновлять или ремонтировать: прочищать канализационные трубы, менять смесители, посуду, постельное белье, полотенца.

Перепланировка и ремонт: площадь студий должна быть минимальной, но комфортной

Будущая доходность напрямую зависит от того, на какое количество апартаментов в итоге удастся разделить имеющееся помещение. Ведь покупаем мы единый объект и платим за квадратный метр, а продаем жилье уже поштучно. Поэтому важно разработать грамотный проект перепланировки — чтобы площадь студий была минимальной, но при этом все же достаточной для комфортной жизни.

Апартаменты могут иметь и несколько комнат, но мы выбрали формат студий, когда кухня расположена в комнате. Это позволяет сэкономить место и на той же площади создать больше отельных помещений. В нашем случае 443 квадратных метра разделили на 26 студий площадью 12―19 м².

26 апартаментов вытянутой формы и скромной площади. Но в каждом есть все необходимое для комфортной жизни

Сделка купли-продажи состоялась в самом конце 2022 года, а уже в феврале мы приступили к первой фазе ремонта. Все работы закончили к июлю.

Административное здание советской постройки оказалось неплохим вариантом для создания апарт-отеля. Коридор в центре сохранили, часть стен демонтировали и возвели новые, разделив бывшие кабинеты на студии.

Менять старые радиаторы отопления не стали — они вполне исправно работали. Да и выглядели прилично, поэтому просто покрасили все трубы. Раньше на этаже был один санузел, а теперь он появился в каждой студии. Поэтому пришлось установить в каждых апартаментах насос, который качает сточные воды к месту вывода канализации.

Расходы на запуск апарт-отеля — 59 060 000 р

Что надо знать, если вы хотите открыть апарт-отель

  1. Создание апарт-отеля — сложный бизнес. На старте требуются большие финансовые вложения, и вернутся они нескоро. Без знаний и опыта лучше начать с маленьких проектов. Например, попробовать сдавать посуточно одну квартиру, и уже потом масштабироваться.
  2. Прежде чем покупать помещение, стоит протестировать спрос на аренду и продажу в конкретном районе. Если аренда в этом месте не востребована, инвесторы не купят там недвижимость.
  3. Для апарт-отеля подойдет нежилая недвижимость. Объект должен располагаться близко к центру города, рядом должны быть остановки транспорта или метро, а также магазины, аптеки, кафе.
  4. Составьте примерный план и прибавьте пару месяцев на бюрократические проволочки, срыв сроков ремонта и прочие мелочи.
  5. Работать с подрядчиками-частниками рискованно: они могут сорвать сроки, подвести с качеством. Лучше сотрудничать с ИП или юрлицами, заключать договоры, а в них прописывать сроки исполнения работ, параметры их оценки и штрафные санкции за нарушение этих сроков и параметров.
  6. Капитальный ремонт апарт-отеля — процесс трудоемкий, придется учитывать множество деталей и лично контролировать процесс. Если вы когда-нибудь делали ремонт в квартире, то умножьте эти ощущения на 26.
  7. Продавать апартаменты в апарт-отеле по предварительному договору можно, как только вы получите кадастровые номера на них. Поэтому документами стоит заняться в первую очередь. Тогда вложения начнут окупаться, когда апарт-отеля по сути еще не будет существовать.

Решили открыть гостиницу, с чего начать?

Все начинается с определения бизнес-концепции. Здесь важно правильно понять свою аудиторию, от нее зависят и общий стиль отеля, и соотношение площадей, и наличие дополнительных услуг. Чтобы выяснить, кто и на какой срок будет приезжать к вам, проводится тщательное маркетинговое исследование.

В случае, когда все очевидно, есть концепция и нет привлечения дополнительных инвестиций, этап маркетингового исследования может быть пропущен. Когда ясна концепция, можно составлять техническое задание.

Техническое задание должно составляться гостиничным технологом, который понимает, как устроен этот бизнес, знает рабочие нюансы и поэтому может расписать требования ко всем системам. Расписываются требования к площадям, составу помещений, оборудованию.

На основании полученной информации и техзадания уже можно сделать предварительную финансовую модель, которая поможет понять необходимость корректировок: перераспределение номерного фонда или состава дополнительных услуг, выделения арендных площадей. После составляется бизнес-план с расчетами: бюджетом на открытие дела, расходами и ожиданиями по прибыли.

На базе ТЗ разрабатываются планировочные решения, а последующий дизайн-проект окончательно определяет стиль отеля. Он включает в себя визуализации экстерьера, интерьеров, ландшафта и проектную документацию, необходимую для получения разрешения на строительство.


Бизнес-концепция, бизнес-план и предварительный архитектурный проект – это тот набор документов, который нужен для принятия инвесторами решения об участии в проекте, а также для получения кредитов в банках.

Сколько приносит сдача студий в аренду

Сдавать апартаменты в аренду мы начали, как только завершили ремонт и ввели апарт-отель в эксплуатацию. Часть из них уже продали и взяли в доверительное управление, а часть пока принадлежала нам. В конце августа разместили объявления на площадках рекламы жилья для краткосрочной аренды. А в сентябре отель уже показал 78% загрузки при стоимости аренды 2534 Р за сутки.

В самом начале у нас еще не было отзывов, поэтому люди не ожидали многого. Возможно, выбирали нас только из-за доступной цены. Но апартаменты их приятно удивляли. Поэтому гости оставляли много отзывов, упоминали вежливый персонал и уютные студии со свежим ремонтом.

Спустя год после запуска апарт-отеля и полгода самоизоляции из-за коронавируса, рейтинг апартаментов на «Букинге» — 8,3 из 10, на Airbnb — 4,7 из 5

Кроме того, оставить отзыв гостей просили и сотрудники отеля. Мотивировать гостей бонусами все площадки для размещения объявлений запрещают. А вот персонал получает бонус за хорошие отзывы. К примеру, если апарт-отель загружен на 50—59%, то зарплата за смену составит 1500 Р, если загрузка 60—79%, то 2000 Р, 80—89% — 2200 Р, 90—99% — 2400 Р, а при полной загрузке — 2800 Р.

А за повторные заселения, когда гости возвращаются в наш апарт-отель, персонал получает премию 400 Р. Поэтому они стремятся быть гостям полезными. А мы взамен получаем высокий рейтинг, что влияет на загрузку и стоимость номера.

Можно было просто зарабатывать на сдаче апартаментов, но мы предпочли их продать. При сдаче в аренду апартаменты окупятся через 4—6 лет, а при продаже — меньше чем за год. Но в первом случае остается недвижимость, а во втором — ничего. Это вопрос приоритетов, что важнее: быстрая прибыль или долгосрочные и стабильные инвестиции.

Часть расходов на ремонт и оборудование — 1 664 400 р

Мы учитывали, что ремонт потребуется не только в каждых конкретных апартаментах, но и на общей территории. Холл и коридор тоже должны выглядеть презентабельно — покупатели и будущие арендаторы обращают на это внимание.

В общем коридоре мы хотели сделать потолок грильято — это особая решетчатая конструкция в индустриальном стиле. Но стоимость материалов и монтажных работ была такой, что мы решили просто покрасить потолок в черный цвет и оставить проводку и трубы на виду.

Через месяц после старта ремонтные работы пришлось приостановить. В мае 2022 года мы решили сменить строительную компанию. Старая срывала сроки.

В договоре мы прописали все этапы выполнения работ с конкретными сроками: демонтаж перегородок, электрика, сантехника.

Это позволило нам сразу понять, что строители не успевают к датам. К тому же мы обнаружили недочеты в работе первой строительной бригады, когда они начали возводить перегородки. Несколько стен «завалили» — они были кривыми, пересекались не под прямым углом. Переделали ее уже другие ремонтники.

Возникли вопросы и по электрике. Чтобы электрика была более надежной, мы выбрали распаечную систему соединения кабелей, то есть все кабели нужно перепаять. Вместо этого ремонтники соединили кабели через клеммы — это проще и дешевле, но менее надежно.

Строительные материалы тоже поставляли с задержкой. Ремонт пришлось поставить на паузу на две с половиной недели. Но новая строительная бригада справилась быстро — в июле мы уже начали обустраивать апартаменты.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован.